Comment investir dans un hôtel, même si vous ne connaissez pas le secteur hôtelier

Pourquoi et comment investir dans un hôtel ?

Investir en hôtellerie : est-ce un secteur rentable ?

Quelle est la rentabilité en hôtellerie ?

Voilà les premières questions que vous vous posez.

Il y a des astuces, peu connues pour faire un investissement hôtelier en France, même si vous ne connaissez pas le secteur hôtelier

Quelle est la situation de l’immobilier hôtelier ?

Bien que la France soit la première destination touristique mondiale, elle peine à répondre à la demande de chambres d’Hotels, dans certaines régions.

Malgré les grandes chaines hôtelières que vous connaissez tous, la majorité du parc hôtelier est détenu par des propriétaires indépendants.

Leur problème numéro un, est qu’ils doivent rénover et investir, mais ils n’ont pas les financements nécessaires pour le faire.

Il y a donc une réelle opportunité pour investir dans un hôtel

Vous ne me croyez pas ?

Comme vous voulez

Alors vous pouvez stopper la lecture de cet article

Au fait

Savez-vous pourquoi Cristiano Ronaldo s’est lancé dans l’investissement hôtelier ?

Savez vous pourquoi Cristiano Ronaldo est devenu investisseur en hôtellerie ?

Pourquoi il a signé un partenariat avec le groupe hôtelier portugais Pestana ?

Peut être simplement parce que Ronaldo est un véritable businessman et qu’il prépare son avenir dans un secteur rentable.

Le problème majeur est qu’investir dans l’hôtellerie, lorsque l’on ne connait pas ce secteur, cela peut paraitre très compliqué.

La peur des gros investissements, la peur de faire des erreurs de gestion qui pourraient couter très chères.

Dans cet article, vous allez découvrir en particulier, la méthode IHR qui vous donnera un chemin à suivre pour investir dans un hôtel.

 Cette méthode IHR vous permet, en particulier, de vous lancer dans l’investissement hôtelier grâce à 5 étapes.

Ces étapes vous apporteront un gain de temps et une assurance de rentabilité pour votre futur projet.

Tout d’abord parlons de cette méthode.

IHR signifie Investissement dans un Hôtel Rentable.

Cela peut faire sourire, mais n’oublions pas qu’en France, un commerce sur 3 ne franchit pas la barrière des 3 années d’exploitation !

Que vous souhaitiez investir dans un hôtel ibis, ou investir dans l’hôtellerie de luxe, cette méthode fonctionne pour tout type d’établissement

Etape 1 : quel budget pour investir dans un hôtel ?

Votre budget d’investissement dans un hôtel 4 étoiles, 3 étoiles, 2 étoiles, ou toute autre structure hôtelière, sera le nerf de la guerre

L’apport personnel

 Selon l’apport personnel que vous pouvez apporter, le montant de l’emprunt sera plus ou moins important.

Le montant de votre apport dépendra du type et de la taille de l'entreprise que vous souhaitez acheter.

Le montant idéal de l'apport personnel se situe entre 30 % et 50 %.

Cela va dépendre de votre banque et de la relation qui vous lie avec votre banquier depuis des années.

Votre apport personnel peut provenir de plusieurs sources :

• Le soutien d’amis
• Un plan d'épargne
• Le love money
• Un ou des placements

L’emprunt bancaire

Le financement pour l’acquisition de votre hôtel passera obligatoirement par un prêt des banques

Le calcul de la capacité d’emprunt immobilier ou capacité bancaire sera essentielle pour votre futur business.

Allez voir plusieurs banques, discutez, expliquez-leur ce que vous voulez faire…

Il est indispensable d’avoir plusieurs offres de prêt immobilier pour votre projet hôtelier.

Il existe de très nombreuses solutions, dont certaines sont peu connues, afin d’obtenir un financement bancaire.

J’ai fait un article sur cela : le 27 solutions de financement pour ouvrir un hôtel

Il existe également des solutions pour réduire votre imposition fiscale

Investir dans un hôtel peut vous permettre de bénéficier de régime fiscal favorable, comme la loi TEPA

La loi TEPA

Comme le dit « réduction impots.fr » dans son article Loi TEPA ISF, vous pouvez bénéficier d’une réduction de 50% des sommes, dans la limite de 45 000 euros de réduction d’ISF

Après cette première étape de la méthode IHR, voyons la 2^e étape

Etape 2 : Investisseur hôtelier ?

Investir en hôtellerie est votre but

Mais, quelle option allez-vous choisir ?

• Acheter un hôtel et donc, reprendre cet hôtel avec son passif, ses clients et tout ce qui en découle.
•  Créer un hôtel et donc construire un hôtel de A à Z. Cela comprend l’achat du terrain, la construction du bâtiment, la mise aux normes… 
• Acheter un bâtiment (ou un hôtel) à rénover et faire la rénovation complète de l’hôtel.

Votre futur hôtel sera en travaux durant plusieurs mois, voire années.

Mais vous aurez le maximum de confort énergétique, confort acoustique et confort client, grâce à la réhabilitation de votre hôtel.

• Acheter les murs ou acheter le fonds de commerce (ou les deux) d’un hôtel existant

Lorsque nous parlons d’hôtel, le choix est vaste.

En tant qu’investisseur hôtelier, votre choix peut se porter sur : 

• un hôtel restaurant

• un hôtel de luxe
• un hôtel bureau
• une résidence hôtelière
• un hôtel de charme
• un hôtel 4 étoiles, 5 étoiles, 3 étoiles 2 étoiles …
• une auberge de jeunesse

Investir dans un hôtel est la solution que tout le monde connait.

Par contre, une solution, moins connue est l’achat d’une chambre d’hôtel.

L’achat d’une chambre d’hôtel

 Certains groupes proposent, à des particuliers, d’investir et donc d’acheter une chambre d’hôtel (ou dans une structure hôtelière).

Selon votre budget, selon l’investissement et la rentabilité de l’hôtel, vous pouvez en acquérir plusieurs.

Ce système, d’achat de chambre d’hôtel, permet principalement de faire de la défiscalisation.

Mais pas que !

Certains placements en hôtel permettent également de bénéficier de semaines de vacances dans votre chambre (location gratuite).

Le principe est défini à l’avance.

Vous profitez, par exemple, d’une ou deux semaines durant l’hiver et de 3 à 4 semaines durant l’été.

Une autre possibilité s’offre à vous : la SCPI

La SCPI ou Société civile de placement

Elle peut être une bonne option pour investir dans un hôtel.

Comme le dit « meilleure scpi.com », dans son article scpi hôtelière, la scpi permet d’avoir :

• un rendement performant (3 à 4 %)
• des revenus réguliers
• une diversification du patrimoine

Les SCPI offrent de nombreux avantages aux particuliers, tels que les baux à long terme et l’analyse de l’activité actuelle de l’immobilier hôtelier.

Cela permet aux SCPI de trouver et d’analyser les meilleures opportunités de marché pour vous.

La SCPI permet de bénéficier d’un revenu régulier stable sans avoir à gérer une entreprise, à gérer le personnel, les réparations, et toute l’exploitation d’un hôtel

La SCPI en hôtellerie est un investissement hôtelier à long terme.

Un placement dans un hôtel peut être difficile d’accès pour un non professionnel

Les fonds commun de placement en hôtellerie

Comme le dit Gaspard Treuil (du site net-investissement.fr), dans son article "Pourquoi et comment investir dans un fonds Extendam", l'hôtellerie est un secteur dynamique.

Les fonds commun de placement permettent d’investir à la fois dans le fonds de commerce (pour la rentabilité de l’hôtel), et dans les murs de l’hôtel (investissement hôtelier)

Cette solution vous offre une possibilité d’exonération d’imposition sur les plus-values

Pourquoi investir dans un hôtel ?

• La rentabilité d’un hôtel est stable, constante à long terme
• L’hôtellerie est un secteur porteur et dynamique
• Pour accroitre et diversifier son patrimoine, même pour les non professionnels de l'hôtellerie
• Réaliser un investissement immobilier
• Préparer sa retraite
• Pour avoir des rendements fonciers
• Pour défiscaliser
• Le cout d’entrée, dans une franchise, a baissé.
• Il y aura toujours un marché pour l’hôtellerie. Les clients ont besoin de se déplacer et de loger à l’hôtel. Et ce, malgré la concurrence (Air B&B, les chambres d’hôtes..).
• La clientèle d’affaires est quasi obligée de loger à l’hôtel. Vous imaginez l’homme d’affaire dans un camping, ou dormir sous la tente !!
• La rentabilité d’un hôtel est supérieure à d’autres secteurs d’activités et à d’autres investissements
• Le cout de construction a baissé grâce aux nouveaux matériaux et à l’effet de chaine des groupes hôteliers

Oui, je sais, vous allez me dire qu’avec le covid, l’activité hôtelière est tombée à zéro.

C’est vrai

Mais cela a été le cas pour de très nombreux secteurs de l’économie.

Cette crise a touché tous les commerces.

Il faut savoir que l’année 2022, même si elle n’est pas terminée, est une excellente année au niveau du taux d’occupation (sauf en début d’année).

Demandez aux hôteliers !

Leur taux d’occupation avoisine avec celui de 2019 (qui était une très bonne année), voir le dépasse

De très nombreux groupes proposent des franchises :

• Le groupe All – Accor (Mercure, Ibis, formule 1, Novotel, Pullman, Sofitel…)
• Le groupe Choice (Comfort hôtel, Quality hôtel, Clarion)
• Le groupe Louvre hôtels (Première classe, Campanile, Kyriad)
•  Le groupe Marriott hôtel,
• Le groupe Akena
• Le groupe des hôtels Balladins
• Les hôtels B&B
• Les hôtels Fasthotel

Après cette deuxième étape de la méthode IHR, voyons maintenant la 3^e étape

Etape 3 : Chiffrer l’investissement

L’investissement comporte plusieurs points :

• le matériel en chambre (lit, meubles, moquette, peinture), en cuisine (piano, four, chambre froide, petit matériel, ustensiles), au restaurant (décoration,, mobilier, verres, couverts, matériel), au bar (mobilier, verres, décoration)
•  les stocks de marchandises. Que ce soit au bar, en cuisine et au restaurant (vins)
• Les charges de personnel. La rentabilité de l’hôtel ne sera pas effective les premiers mois. Il vaut mieux prévoir une enveloppe pour verser les salaires aux collaborateurs.
• La mise aux normes. Avez-vous des travaux de conformité et de mise aux normes à effectuer avant d’ouvrir votre hôtel restaurant ?
• Le prix du fonds de commerce, est-ce une location, un achat ? Les frais d’agence et de notaire sont-ils inclus ?
• Faut-il prévoir un budget commercialisation et marketing ?
• Faut-il prévoir des formations pour le personnel, ou pour vous-même ? (HACCP, formation d’exploitation, formation logiciel) ?
• Existe-t-il une licence ou faut-il en acheter une ?

Après cette troisième étape de la méthode IHR, voyons maintenant la 4^e étape

Etape 4 : Faire une étude de marché avant de créer ou reprendre un hôtel

Comme vous le savez, vous aurez besoin de faire une étude de marché et un business plan.

Pourquoi ?

Parce que l’étude de marché vous permet d’analyser, de comprendre et de mesurer le contexte du marché hôtelier.

L’objectif de l’étude marché en hôtellerie, vous permet de :

• Voir l’évolution du marché sur une localité et sur l’ensemble du territoire
• Faire l’étude de la demande des clients, quels sont leurs besoins, leurs attentes, leurs goûts
• Faire le diagnostic du marché : quels sont les concurrents, quels sont leurs points faibles, leurs points forts, que manque-t-il comme offre que les clients attendent
• L’analyse des parts de marché (quelles clientèles sur la ville ou la région)
• Définir votre concept. Quelle valeur ajoutée allez-vous apporter en plus. Quels sont les contraintes et et les points forts de votre projet
• Faire un plan marketing. Quelles seront les étapes commerciales, quel sera le plan de communication, quelle sera l’évolution de l’offre, quel budget, quels partenaires allez-vous démarcher
• De mettre en place votre structure pour commercialiser l’hôtel. Quelle politique tarifaire allez-vous choisir, quels seront vos moyens de distribution (réseaux sociaux, presse, journaux, radio), Quels moyens techniques et humains avez-vous besoin, quels investissements de départ pour le lancement et pour vous faire connaitre,  

Comment réaliser une étude de marché ?

Vous pouvez la faire vous-même grâce à des outils qui vont vous aider pour cela, ou la faire réaliser par une société (expert-comptable, société spécialisée)

Modelesdebusinessplan.com  vous propose un modèle d’étude de marché spécialement pour l’hôtellerie

Après cette quatrième étape de la méthode IHR, voyons maintenant la 5^e étape

Etape 5 :  Réaliser un business plan avant d’investir dans votre hôtel

Combien rapporte un hôtel et quelle est la rentabilité d’un hôtel ?

Cette question est une des premières questions que vous vous posez,

N’est-ce pas ?

C’est tout à fait logique et humain, on est tous comme cela.

Votre rôle en tant qu’investisseur en hôtellerie sera la rentabilité de votre hôtel

Le business plan vous permet de voir si votre projet d’investissement hôtelier est rentable ou pas.

STOP

Le plan financier de votre hôtel est important et essentiel, mais l’élément le plus vital.

Celui qui conditionne la rentabilité et le succès de votre hôtel pour des années

Celui qui peut vous faire passer d’investisseur d’hôtel à investisseur d’hôtels ou de groupe hôtelier, c’est

L’emplacement

La localisation est le critère NUMERO 1 pour le succès de votre projet.

Si votre hôtel a une belle situation géographique, c’est parfait.

Si votre hôtel n’est pas bien situé, c’est une baisse de chiffre d’affaires à moyen terme, pourquoi ?

Parce que vous serez contraint de baisser vos prix pour attirer la clientèle.

Qui dit baisse des prix, dit baisse de la marge, donc de la rentabilité de votre hôtel…

Le business plan va servir à négocier votre emprunt de crédit hôtelier auprès d’une ou plusieurs banques.

En plus de l’étude de marché, le business plan comporte :

• L’origine du projet (reprise, construction)
• Les contraintes du projet
• Le choix du statut juridique
• Les investisseurs ou actionnaires
• Qui seront vos collaborateurs
• Qui êtes-vous (pourquoi serez-vous capable de gérer un hôtel et sa rentabilité)
• Le compte de résultat prévisionnel
• Le bilan prévisionnel
• Le plan de financement
• Le plan de trésorerie
• Le chiffrage des travaux, des mises aux normes, du matériel, des équipements.

Une petite astuce :

La plupart du temps les business plans sont réalisés sur 3 ans.

Je vous recommande vivement de le faire sur 5 à 7 ans.

Pourquoi ?

Parce qu’investir dans un hôtel est un investissement (ou placement) à long terme.

Vous pouvez ainsi prouver à votre banquier que vous avez anticipé à long terme.

N’hésitez pas à faire plusieurs simulations (excellente rentabilité, rentabilité moyenne, baisse de rentabilité, incluez des travaux pour que votre hôtel soit toujours impeccable…)

Calculer le seuil de rentabilité de votre hôtel et vous saurez quel est votre chiffre d'affaires plancher. 

Ce seuil de rentabilité vous aide également à fixer les prix de vos prestations (chambres, petit déjeuner, séminaire, restaurant, bar…)

Dans cet article, vous avez découvert la méthode IHR

Cette méthode vous donne une trame, en 5 étapes pour investir dans un hôtel rentable.

Je sais, je vous ai donné beaucoup d’informations

Vous vous sentez peut-être submergé

Ce n’est pas grave

C’est facile

Commencez simplement par regarder quel apport personnel vous pouvez investir

Faites déjà cela et vous aurez fait un pas en avant, vers votre désir d’investir dans un hôtel

Maintenant, c’est à vous de jouer !

Dites-moi en commentaire, quel conseil vous avez préféré et quelle sera votre stratégie d’investissement ?

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